• Svenska
  • Beställ nyhetsbrevet
    Få de senaste objekten i din inkorg!

  • Login

Råd vid köp & försäljning

Låt Ert bostadsköp handhas av en yrkeskunnig bostadsmäklare.

Det är viktigt att allt går rätt till vid köp eller försäljning av Er bostad i enlighet med gällande lagstiftning på området. Hos Fastighetsbyrå Versum Ab sköts Er bostadsaffär av en Auktoriserad Mäklare (AFF) Vid köp av en aktielägenhet, egnahemshus, sommarstuga eller annan fastighet är det ofta den största affären i ens liv, då är det viktigt att affären handhas av en auktoriserad mäklare.

Bostadsköparen

Kartlägg utbudet på marknaden samt prisnivån inom de olika bostadsområden.

 Gör prisjämförelser.

 Då du behöver lån, kontrollera med din bank finansieringen, lånevillkor samt vilken säkerhet behövs för lånet. Lånetider och återbetalningsplan kan man kontrollera via Internet med en låneräknare.

 Bekanta dig noggrant med objektet du vill köpa. Säljaren har informationsplikt mao. säljaren bör berätta allt han/hon vet om objektets eventuella fel eller brister. Köparen igen, har undersökningsplikt, så se noggrant på objektet och dess ytor och material, ställ frågor till mäklaren eller säljaren, ifall Ni är osäkra, det är alltid rätt att fråga. Då fel i bostaden konstaterats regleras säljarens och köparens ansvar av Bostadsköplagen då det gäller aktielägenheter, och Jordabalken när det gäller fastigheter.

Viktiga dokument

 Vid köp av aktielägenhet bör du bekanta dig med objektets disponentintyg, bolagets räkenskaper, lägenhetens planritning, eventuellt hyreskontrakt, eventuell utförd konditionsgranskning.

 Vid köp av fastighet skall du bekanta dig med Lagfarts-, gravationsbevis, fastighetsregisterutdrag, planbestämmelser, byggnadslovsritningar och lägenhets/tomtkartor samt eventuell utförd konditionsgranskning.

 Då Du vill ge anbud på ett objekt. Kom då ihåg följande:
– specificera dina villkor och anbudsbeloppet.
– Anbudsförfarandet och tillämpning av handpenning varierar från ort till ort.
– Anbudet bör vara skriftligt och som säkerhet för anbudet erlägges en handpeng (högst 4% av erbjudna priset).
– Ifall säljaren godkänner anbudet utgör handpenningen en del av den slutliga köpeskillingen. Ifall anbudet inte godkänns, returneras handpenningen till anbudsgivaren. Ifall man vill häva ett godkänt köpanbud, tillfaller handpenningen säljaren som skadestånd. Ytterligare information gällande anbudsförfarandet kan man finna i Bostadsköplagen och Jordabalken.

 Då anbudet godkänts är det dags att uppgöra det slutliga köpebrevet, köpebrevet uppgörs vanligtvis vid fastighetsförmedlingsbyrå eller hos köparens eller säljarens bank. Vid betalningen av köpeskillingen utbyts säkerheterna dvs. aktiebrevet (bostadsaktieaffär) eller pantbrev (fastighetsaffär).

Fastighetsförmedlingens uppgift

Fastighetsförmedlingen skall se till att köparen erhåller all väsentlig information gällande objektet som kan ha inverkan på köpbeslutet. Fastighetsförmedlingen förser alltid köparen med den information som lagen föreskriver. Därför är det tryggt att köpa sin nya bostad via fastighetsförmedling.

Kostnader som är relaterade med bostadsköp

Aktielägenhet

 Överlåtelseskatt
Överlåtelseskatten vid aktieköp är 2 % av köpesumman eller det skuldfria priset. Överlåtelseskatten skall erläggas i samband med undertecknandet av överlåtelsehandlingen (ifall det råder inlösningsrätt i bolaget skall skatten erläggas först efter inlösningstidens utgång). Vid köp mellan två privatpersoner skall skatten erläggas inom 2 månader från undertecknandet av köpebrevet. Vid köp av första bostad behövs överlåtelseskatt inte erläggas ifall: personen i fråga är över 18 år, men inte 40 år fylld vid köpetillfället, samt inte har ägt minst hälften (½) av bostadsfastighet eller bostadslägenhet tidigare.

 Bankkostnader för lånelyft

Fastighet

 Överlåtelseskatt
Överlåtelseskatten vid fastighetsköp är 4 % av köpesumman. Överlåtelseskatten skall erläggas inom 6 månader fr o m undertecknandet av köpehandlingen. Vid köp av första bostad behövs överlåtelseskatt inte erläggas ifall: personen i fråga fyllt 18 år men inte 40 år vid köpetillfället samt inte har ägt minst hälften (½) av bostadsfastighet eller bostadslägenhet tidigare.

 Lagfartsansökan
Ifall fastigheten är belägen på egen tomt, skall Lagfartsansökan inlämnas senast inom 6 månader fr.o.m. undertecknandet av köpehandlingen.

 Arrendetransport
Ifall fastigheten är belägen på arrenderad mark, skall arrendekontraktet transporteras inom 6 månader fr o m undertecknandet av köpebrevet.

 Bankkostnader för lånelyft samt kostnader för pantsättning av fastighet (fastställande av inteckning/pantbrev).

Egen tomt / arrendetomt

När det gäller fast egendom används följande benämningar på marken:

Tomt

När man befinner sig på detaljplanerat område (vanligtvis inom städer). En tomt har ett ”registernummer” (ex tomt nr 1) som hänvisar till vilken tomt det är, kvartersnummer, (ex 12) i vilket kvarter den finns, och stadsdelsnummer (ex nr 1/Centrum) i vilken stadsdel, och sedan kommun eller stad (ex 598/Jakobstad) med dessa nummer är tomten registrerad i fastighetsregistret.

Lägenhet

När man befinner sig på oplanerat område (vanligtvis på landsbygd)
Lägenheten har ett namn (ex bergkulla) ett registernummer (ex 12:1) och by nummer (ex 401) samt kommun (ex 598/Jakobstad) med dessa nummer är lägenheten registrerad i fastighetsregistret.

Arrende tomt

Inom städer och på detaljplanerade områden är det vanligt att Staden/Kommunen arrenderar ut tomtmark. Arrendegivaren och arrendatorn gör då upp ett Tomtarrendekontrakt. Arrendetiden har vanligtvis utgjort 40-50 år. Arrendekontrakten är inskrivningsbara och kan därmed överlåtas åt tredje person utan arrendegivarens samtycke. Vissa ”specialområden” såsom fritidstomter kan ha överlåtelsevillkor, dvs de får inte överlåtas utan arrendatorns medgivande.
Övriga arrendegivare kan vara privatperson, land/vattensamfällighet eller t.ex. församling.

Tips till Säljarna

Vid försäljning av Er bostad är följande saker att tänka på

 En välstädad och fräsch bostad är enklare att sälja. Motsatsen kan få tänkbara köpare att avvakta. Därför är det viktigt att du förbereder bostaden inför visningarna.

Vid försäljning av bostad/fastighet iklär sig fastighetsförmedlingen säljarens roll vad det beträffar informationsplikten gällande försäljningsobjektet. Det betyder i korthet att, förmedlingen är ansvarig för att rätt information samt all väsentlig information ges åt köparen.

Förklaringar

Disponentintyg

Disponentintyg är ett intyg från bostadsaktiebolagets disponent eller styrelse, i vilket framgår uppgifter om aktierna (lägenheten) såsom; lägenhetsstorlek, lägenhetens ägare, skötselvederlag mm.

Aktiebrev/Aktienummer

Varje lägenhet i ett bostadsaktie bolag har en egen aktieserie (nummer) som framgår ur disponentintyget, bolagsordningen samt aktiebrevet. Denna nummerserie utvisar vilken lokal som ägaren besitter.

Aktiebrev kan även kallas ägandebevis, ett aktiebrev skall alltid transporteras när byte i ägandeförhållandet sker. Aktiebrevet är ett värdepapper som kan pantas vid bankinrättning, som säkerhet för lån. Lokalens pantvärde bestäms av banken.

Överlåtelsevinst

Vid försäljning av bostaden är överlåtelsevinsten skattefri ifall den har använts som stadigvarande bostad i minst 2 år utan avbrott. I annat fall beskattas vinsten med 30 % kapitalskatt.

Överlåtelsevinst på försäljning av fritidsbostad, tomt/skogsmark

Beskattningen vid försäljning av fritidsfastigheter ger överlåtaren två olika möjligheter. Man kan använda den verkliga anskaffningsutgiften (1) eller ett anskaffningsantagande (2) vid uträkningen av överlåtelsevinsten.

1. Verklig anskaffning: Anskaffningspriset samt grundförbättringar (fodras kvittanser) och försäljningskostnader är avdragbara, på överskjutande försäljningsvinsten erlägges 30 % kapitalskatt.

2. Anskaffningsantagande: Ifall egendomen har varit i överlåtarens ägo i över 10 år avdrages 40 % som anskaffningsutgift och på överstigande delen (60%) erlägges kapitalskatt 30 %.

Ifall egendomen har varit i överlåtarens ägo i under 10 år, avdrages 20 % i anskaffningsantagande och på överstigande delen (80%) erlägges kapitalskatt 30%.

Överlåtelseförlust

Om Överlåtelseförlust uppstår har den skatteskyldige rätt att i beskattningen avdraga överlåtelseförlusten de 3 följande skatteåren ifall han får överlåtelsevinst vid annan skattepliktig försäljning.

Inlösningsklausul (hembudsrätt)

I vissa bostadsaktiebolags bolagsordning finns det intaget inlösningsklausul. Inlösningsrätten berättigar ”gammal” aktieägare att lösa in aktierna till samma pris som parterna avtalat om. Inlösningsrätten eller hembudsrätten varierar från 10 – 30 dagar beroende på vad bolagsordningen stadgar, vanligtvis 10-14 dagar.

Lagfartsbevis

Lagfartsbeviset utvisar vem som äger ifrågavarande fastighet.

Fastighetsregisterutdrag

I fastighetsregisterutdraget framgår fastighetens grunduppgifter, såsom Fastighetsareal, bildningskedja, områdets planläggning där fastigheten är belägen, servitut stiftade till förmån för fastigheten såsom vägrättigheter, servitut som belastar fastigheten ex. grannens rätt att anv. vägen över fastigheten, Andelar (mantal) i samfällda områden (ex vattenområden, landområden).

Gravationer/gravationsbevis

Gravationsbeviset utvisar vad det finns för pantsättningsförbindelser inskrivna i en fastighet (gäller även arrenderätter). I gravationsbeviset framgår även vem som innehar eventuellt arrenderätt.

Pantbrev

Pantbrev (inteckning/skuldebrev/innehavaraskuldsedel) är en särskild rättighet som fastställs i en fastigheten. Pantsättning av fastigheten sker i samband med att ägaren lånar kapital från bank för nybyggnad, renovering eller köp. Pantsättningen innebär i korthet att, pantinnehavaren har en särskild rättighet till den pantsatta fastigheten. Ifall att ägaren inte klarar av att uppfylla sina åtaganden gentemot pantinnehavaren, kan pantinnehavaren realisera egendomen.

Konditionsgranskning

Det är vanligt att någon form av konditionsgranskning utförs på försäljningsobjekten. Det finns olika former av konditionsgranskningar, och den vanligaste är fuktmätning av bostadsytorna/våtutrymmena samt en visuell granskning av fastighetens synliga konstruktioner, denna typ av granskning kräver inte borrhålsmätningar samt avlägsnande av ytmaterial. Denna granskningsmetod är den mest förekommande vid köp av bostad. Det finns flertalet företag som erbjuder fuktkarterings/konditionsgransknings tjänster. Konditionsgranskningen är inte lagstadgad, men utgör en extra säkerhet för köparen och säljaren.

AFF/AFM, AHM

Förkortning för Auktoriserad FastighetsFörmedlare/Mäklare. AHM är förkortning för Auktoriserad Hyreslägenhets Mäklare. Person som fullgjort Centralhandelskammarens prov över yrkeskompetens har rätt att använda titeln AFF/AFM/AHM.

(A)

Medlemsföretag i Finlands Fastighetsmäklareförbund.