• Suomi
  • Subscribe
    Få de senaste objekten i din inkorg!

  • Login

Hyvä tietää asunnon ostajalle

Turvallista asuntokauppaa ammattilaisten avulla

Meillä asuntokauppasi hoitaa ammattilainen. Se on tärkeää, että kaupat hoidetaan lain määräämällä tavalla, jotta minimoidaan mahdolliset oikeudelliset seuraamukset. Kiinteistötoimisto Versum Oy:llä
asuntokauppasi hoitaa Laillistettu Kiinteistönvälittäjä LKV.

Hyvä tietää asunnon ostajalle

Selvitä minkälainen tarjonta on etsimälläsi huoneisto- tai kiinteistötyypillä ja millä asuinalueillanne sijaitsevat.

Tee hintavertailuja kiinnostavista kohteista.

Mikäli tarvitset lainaa, ota yhteyttä pankkiisi varmistaaksesi rahoituksen sekä pankin vaatimat vakuudet. Laina-ajan ja maksusuunnitelman voi helposti itse tarkistaa Internetissä lainalaskurilla.

Tutustu huolella kohteeseen, jonka harkitset ostavasi tai josta olet jättämässä tarjousta. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus koskien kohteen mahdollisia virheitä tai puutteita, mutta ostajalla on myös selonottovelvollisuus, joten tutustu huolella kohteeseen sekä kohteen pintoihin ja materiaaleihin, älä pelkää kysyä. Mitä tulee kohteen virheisiin ja ostajan ja myyjän vastuuseen, noudatetaan osakekaupassaAsuntokauppalakia ja kiinteistökaupassa Maakaarta.

Tärkeitä asiakirjoja

Mikäli kyseessä on osakehuoneisto, tulee Sinun tutustua myös kohteen isännöitsijäntodistukseen, yhtiön tilinpäätökseen, huoneiston pohjapiirustukseen, mahdolliseen vuokrasopimukseen sekä kuntotarkastusraporttiin, mikäli sellainen on suoritettu.

Kiinteistön ollessa kyseessä, tulee Sinun tutustua Lainhuuto- ja rasitustodistukseen, kiinteistörekisteriotteeseen, kaavamääräyksiin, rakennuslupapiirustuksiin ja tonttikarttoihin sekä mahdollisesti suoritettuun kuntotarkastusraporttiin.

Kun kaikki asiat ovat selvitetty, on aika jättää tarjous kohteesta.Tarjouksessa tulee eritellä tarjousehdot ja tarjouksen määrä. Asuntokauppalain sekä Maakaaren mukaan tulee tarjouksen olla kirjallinen ja tarjouksen vakuudeksi annetaan käsiraha (enintään 4 % kauppahinnasta). Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen, käsiraha muuttuu osaksi kauppahintaa. Mikäli tarjousta ei hyväksytä, käsiraha palautetaan tarjouksen antajalle. Mikäli taas ostaja haluaa vetäytyä jo sovitusta ostotarjouksesta, jää käsiraha myyjälle vahingonkorvaukseksi. Lisätietoa tarjouskäytännöstä löytyy Asuntokauppalaista ja Maakaaresta.

Kun tarjous on hyväksytty, on aika laatia lopullinen kauppakirja, mikä tavallisesti laaditaan kiinteistönvälitystoimistossa tai ostajan tai myyjän pankissa. Kauppahinnan maksun yhteydessä siirtyvät myös vakuudet, ts. osakekirja osakekaupassa tai panttikirjat kiinteistön kaupassa.

Kiinteistönvälitysliikkeen tehtävä

Kiinteistönvälittäjän tulee huolehtia, että ostaja saa kaiken oleellisen tiedon kohteesta, mikä voi vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Kiinteistönvälittäjä toimittaa ostajalle kaiken sen tiedon, mikä laissa vaaditaan ja siksi on myös turvallista ostaa uusi asunto kiinteistönvälitysliikkeen kautta.

Asuntokauppaan liittyvät kustannukset

Osakekauppa

Varainsiirtovero

Osakekaupassa varainsiirtovero on 2 % kauppahinnasta tai velattomasta hinnasta. Varainsiirtovero tulee suorittaa samassa yhteydessä, kun kauppakirja allekirjoitetaan (mikäli yhtiössä vallitsee lunastuspykälä, maksetaan varainsiirtovero vasta kun lunastusaika on umpeutunut). Kahden yksityishenkilön välisessä kaupassa, varainsiirtovero tulee suorittaa kahden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoituksesta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa seuraavin ehdoin: ostaja on 18 vuotta täyttänyt mutta ei vielä 40, eikä ole aikaisemmin omistanut puolta (½) mistään osakkeesta tai kiinteistöstä.

Lainannostokulut pankissa.

Kiinteistö

Varainsiirtovero
Kiinteistön varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta. Kiinteistön varainsiirtovero on suoritettava kuuden (6) kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa seuraavin ehdoin: ostaja on 18 vuotta täyttänyt mutta ei vielä 40, eikä ole aikaisemmin omistanut puolta (½) mistään osakkeesta tai kiinteistöstä.

Lainhuuto
Mikäli kiinteistö sijaitsee omalla tontilla, tulee lainhuuto (maa-alueen rekisteröinti omalle nimelle) hakea kuuden kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta. Lainhuudon hinta on käräjäoikeuden vahvistama maksu.

Vuokrasopimuksen siirto
Mikäli kiinteistö sijaitsee vuokratontilla, tulee vuokraoikeuden siirto tapahtua kuuden (6) kuukauden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta. Vuokraoikeuden siirron hinta on käräjäoikeuden vahvistama maksu.

Pankkilainan nostokulut sekä kiinteistön mahdolliset kiinnityskustannukset (panttikirjojen vahvistaminen).

Oma tontti / vuokratontti

Kiinteän omaisuuden ollessa kyseessä, käytetään seuraavia käsitteitä koskien maa-aluetta:

Tontti

Kun kyseessä on asemakaava-alue (useimmiten kaupunkialueella). Jokaisella tontilla on oma ”rekisterinumero” (esim. tontti nro 1), josta selviää tontin numero, korttelin numero (esim. 12), joka kertoo missä korttelissa tontti sijaitse, kaupunginosa (esim. 1/Keskusta) sekä kunta tai kaupungin numero (esim. 598/ Pietarsaari). Näillä luvuilla tontti on rekisteröity kiinteistörekisteriin.

Tila

Kun kiinteistö sijaitsee kaavoittamattomalla alueella (useimmiten maaseudulla). Tilalla on oma nimi (esim. MATTILA), rekisterinumero (esim. 12:1), kylän numero (esim. 401) sekä kunnan numero (esim. 598/Pietarsaari) ja näillä numeroilla tila on rekisteröity kiinteistörekisteriin.

Vuokratontti

Kaupungeissa ja asemakaava-alueilla on tavallista, että kaupunki tai kunta vuokraa tonttimaata. Vuokranantaja ja vuokraaja tekevät Tontin vuokrasopimuksen, jonka vuokra-aika on useimmiten 40-50 vuotta. Tontin vuokrasopimus on kirjaamiskelpoinen ja täten siirrettävissä kolmannelle henkilölle ilman vuokranantajan kuulemista. Joissakin erityisalueilla, kuten vapaa-ajan tontit, saattaa vuokrasopimuksissa olla erityisehtoja koskien luovutusta, esim. että vuokrasopimusta ei saa siirtää /myydä ilman vuokranantajan hyväksyntää. Myös yksityishenkilöt, seurakunnat tai maa/vesialueiden yhteisomistajat voivat olla vuokranantajina.

Hyvä tietää myyjälle

Muutamia huomioitavia asioita Sinulle asunnon myyjä!
Siivottu ja raikas asunto on helpompi myydä, kun sen vastakohta taas saattaa jättää kiinnostuneet ostajat miettivälle kannalle.

Asuntoa myytäessä on hyvä olla lista tehdyistä korjauksista ja perusparannuksista ja niiden vuosiluvut.

Kiinteistönvälityksen tehtävä:

Asunnon myynnissä kiinteistönvälittäjä astuu myyjän rooliin myös koskien kohteen tiedonantovelvollisuutta. Tämä tarkoittaa, että välittäjä vastaa siitä, että ostaja saa kaiken oikean ja olennaisen informaation myyntikohteesta.

Sanaselvennyksiä

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä tai hallitukselta saatu todistus, jossa käy ilmi tiedot osakkeista (huoneisto), kuten huoneiston koko, huoneiston omistaja, yhtiövastike, ym.

Osakekirja/Osakenumero

Asunto-osakeyhtiössä jokaisella huoneistolla on oma osakesarja (osakenumerot), jotka käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta, yhtiöjärjestyksestä sekä osakekirjasta. Kyseinen numerosarja osoittaa, mitä huoneistoa osakkeiden omistaja hallitsee. Osakekirjaa voidaan kutsua myös omistustodistukseksi. Osakekirja tulee aina siirtää uudelle omistajalle omistuksen vaihdon yhteydessä. Osakekirja on arvopaperi, joka voidaan pantata pankkilaitoksissa lainan vakuudeksi. Huoneiston vakuusarvon päättää pankki.

Luovutusvoitto

Huoneiston myynnissä myyntivoitto on veroton, mikäli huoneisto on ollut omassa käytössä vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti. Muussa tapauksessa maksetaan luovutusvoittoveroa 30 % voitosta.

Luovutusvoitto myytäessä vapaa-ajan asunoa, tonttia, tai metsää

Myyntivoiton verotus ym. kohteissa luo myyjälle kaksi eri vaihtoehtoa laskettaessa voittoa. Voidaan käyttää todellista hankintahintaa (1) tai hankintameno-olettamaa (2).

1. Todellinen hankintahinta sekä kaikki kulut peruskunnostuksista (kuitit vaaditaan) sekä myynnistä aiheutuneet kulut vähennetään myyntihinnasta ja jäljelle jäävästä myyntivoitosta maksetaan 30 % myyntivoittoveroa.

2. Hankintameno-olettama: Mikäli omaisuus on ollut myyjän omistuksessa vähintään 10 vuotta, voidaan käyttää 40 % hankintameno-olettamaa ja jäljelle jäävästä osuudesta maksetaan 30 % myyntivoittoveroa.

Mikäli omaisuus on omistettu alle 10 vuotta, on hankintameno-olettama 20 %, joka voidaan vähentää myyntihinnasta ja lopusta maksetaan 30 % myyntivoittoveroa.

Myyntitappio

Mikäli myyjälle on aiheutunut myyntitappiota, on hänellä oikeus vähentää myyntitappio 3 seuraavana verovuotena muista verollisista myyntivoitoista.

Lunastuslauseke

Joissakin asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on sisällytetty lunastuslauseke. Lunastuspykälä oikeuttaa ”vanhan” osakkaan lunastamaan myydyt osakkeet samaan hintaan kuin mitä kauppakirjassa on sovittu. Lunastusaika yhtiöissä vaihtelee 10 – 30 päivän välillä, riippuen miten yhtiöjärjestyksessä on määrätty, tavallisin lunastusaika on kuitenkin 10-14 päivää.

Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistus osoittaa kiinteistön omistajan eli kenen nimelle kiinteistö on rekisteröity.

Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriotteesta selviää kiinteistön perustiedot, kuten kiinteistön pinta-ala, kiinteistön
muodostamisketju, alueella vallitseva kaava, kiinteistöön perustetut oikeudet kuten tieoikeudet, rasitteet kuten esim. naapurin oikeus käyttää kiinteistön maalla olevaa tietä, osuuden yhteisiin maihin (manttaalit) esim. yhteisiin vesialueisiin tai maa-alueisiin.

Rasitukset/rasitustodistus

Rasitustodistuksessa käy ilmi mitä kiinnityksiä kiinteistöön on vahvistettu (koskee myös vuokraoikeuksia). Rasitustodistuksesta selviää myös kenellä on vuokraoikeus. Lyhykäisyydessään, esim. pankki voi realisoida pantatun kohteen, mikäli omistaja ei pysty huolehtimaan lainoistaan ja edellyttäen että panttikirjat ovat pankille lainan vakuutena.

Panttikirja

Panttikirja on erityinen oikeus joka vahvistetaan kiinteistöön. Panttaus (vakuus) vahvistetaan samassa yhteydessä, kun omistaja ottaa pankista lainaa uudisrakennukseen, remontointiin tai muuhun kauppaan.

Kuntotarkistus

On tavallista, että myyntikohteessa suoritetaan jonkinlainen kuntotarkastus. Kuntotarkastuksia voi olla monenlaisia, tavallisin ehkä kuitenkin on kosteusmittaus, joka suoritetaan asuintiloissa märkätiloissa ja jonka yhteydessä tutkitaan silmämääräisesti näkyvät rakenteet. Kyseisessä tarkastuksessa ei tehdä porareikämittauksia eikä myöskään pureta rakenteita. Kosteusmittauksia ja kuntotarkastuksia suorittavia yrityksiä on useita ja vaikkakaan kyseinen tarkastus ei ole lain mukaan pakollinen, antaa se lisäsuojan niin ostajalle kuin myyjälle.

LKV

Lyhenne sanoista laillistettu kiinteistönvälittäjä. Henkilö joka on suorittanut Keskuskauppakamarin ammattipätevyyskokeen on oikeutettu käyttämään titteliä LKV.

LVV

Laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä.

(A)

Suomen Kiinteistönvälittäjäliittoon kuuluvan jäsenyrityksen tunnus.